中國住房租賃-前景,思路與政策 王微 9787517713395 【台灣高等教育出版社】

內容簡介
基本體面的租賃住房是居民全生命周期住房階梯中不可或缺的一環。2016年以來，租賃住房在一系列政策支持下取得了長足進展。我國城鎮租賃住房總量充裕，但供需結構性矛盾突出:部分人口凈流入多的大城市租賃住房短缺、租金支付能力差;租賃住房品質普遍偏低，非正規住房和老舊住房佔比較高;政策支持重增量、輕存量。
租賃住房發展要在準確把握租賃群體的需求特徵和發展趨勢的基礎上，以持續提升租賃品質為導向，以人口凈流入的大城市為重點，以盤活存量房屋為主要方式，以深化供給側結構性改革為動力，發揮好政府引導作用和市場主體的積極作用，進一步完善財稅、金融、土地、規劃、市場監管等政策，構建促進租賃住房更好發展的政策框架，實現租購併舉、梯次消費、梯度改善，更好滿足居民全生命周期的住房需求。

作者簡介
王微，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長，研究員。鄧郁松，國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長，研究員。國務院發展研究中心市場經濟研究所長期從事市場體系、消費、流通、服務業及房地產等方面的政策研究，在建立和完善社會主義市場經濟體制的過程中，先後對我國價格改革、流通體制、期貨市場、住房制度以及現代市場體系等重要領域的改革和發展提供了開創性的智力支持。

目錄
總報告
租賃住房發展的重點、思路和政策研究
一、我國租賃住房發展的主要階段與政策脈絡
二、我國城鎮租賃住房供需現狀和主要特徵
三、我國租賃住房發展面臨的主要問題
四、租賃住房發展面臨的新形勢、新趨勢和新要求
五、促進我國租賃住房發展的思路、原則和重點
六、政策建議
專題報告一
對 2020 年我國城鎮租賃住房存量的基本判斷
一、2010 年我國城鎮住房規模和結構
二、2020 年我國城鎮住房規模和結構
專題報告二
準確把握我國住房租賃群體規模、特徵與變化趨勢
一、租賃需求日益向人口持續流入的大城市集中
二、三類主要租房群體的規模與租金承受力
三、住房租賃群體需求的典型特徵與變化趨勢
四、構建與住房租賃需求相匹配的供應體系
專題報告三
重點通過三種方式增加大城市租賃住房供應
一、發揮好已有存量房屋在增加租賃住房供應方面的主渠道作用
二、鼓勵將閑置或低效利用的工商業物業等改建為租賃住房
三、利用集體建設用地建設租賃住房
專題報告四
主要發達經濟體發展租賃住房的做法和啟示
一、主要發達國家租賃住房發展歷程
二、發展租賃住房的主要政策探索
三、對我國租賃住房發展的啟示
專題報告五
探索發放租房券 緩解新市民住房困難
一、需要為新市民群體提供更為靈活的住房保障方式
二、租房券可作為成本低、精準有效的新市民住房支持方式
三、發放租房券需要注意的三個問題
專題報告六
發揮第三方平台基礎設施作用，推動住房租賃市場發展
——以建設銀行為例
一、主要做法
二、取得的成效
三、啟示和政策建議
專題報告七
支持住房租賃市場發展的金融體系探索、成效及啟示
——以建設銀行為例
一、開展存房業務：有效增加長租房供應
二、為改建租賃房提供融資與信用支持
三、創新住房租賃金融產品，緩解住房租賃行業融資難
四、啟示
專題報告八
發揮財政資金撬動作用，積極促進保障性租賃住房發展
一、「十三五」時期我國財政資金支持保障性住房
? ? 取得積極成效
二、「十四五」時期財政資金支持保障性租賃住房的必要性
三、「十四五」時期財政資金支持保障性租賃住房的方向
四、財政資金支持保障性租賃住房的主要措施
專題報告九
抓住三個重點 降低租賃住房稅費負擔
一、租賃企業反映房產稅負擔較重
二、個人租賃住房名義稅負不低，但徵收難度大
三、改建類租賃住房水電價格偏高
四、政策建議
專題報告十
綠色租賃住房：理念起源、國際實踐及對我國的啟示
一、綠色租賃住房理念的起源和發展
二、綠色租賃住房的三大比較優勢
三、發達經濟體促進綠色租賃住房發展的政策探索
四、政策啟示與建議
專題報告十一
美國租房券計劃對我國發展保障性租賃住房的啟示
一、租房券是住房短缺狀況顯著緩解后的支持政策
二、租房券的發放對象、租房選擇與補貼方式
三、租房券是美國受益範圍最廣的住房補貼項目
四、美國租房券對我國發展保障性租賃住房的啟示與建議
后 記

精彩書摘
當前，我國已開啟奔向第二個百年奮鬥目標、建設社會主義現代化國家的新征程。黨的二十大報告從中國式現代化的歷史任務出發，對增進民生福祉、提高人民生活品質作出一系列重大戰略部署，強調「堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租售並舉的住房制度」，對新發展階段租賃住房的發展提出了更高要求。
我們認為，可支付的、基本體面的租賃住房是居民全生命周期住房階梯的重要一環。自 1998 年住房市場化改革以來，商品房買賣市場得到快速發展，但租賃市場發展相對滯后且不規範。「重購輕租」格局下，租賃住房的群體和家庭獲得感總體不強，已成為制約住房高質量發展的「短板」。2016 年以來，特別是 2017 年黨的十九大以來，黨中央明確提出加快建立租購併舉的住房制度，加快住房租賃市場發展特別是加快長租房和保障性租賃住房發展逐漸成為政策共識，政策理念也經歷了從「購租並舉」到「租購併舉」的重大轉變，租賃住房的發展得到了前所未有的重視。
從我國租賃住房的供求格局看，總量平衡但結構性矛盾突出。2020 年我國租賃住房的城鎮家庭超過 6500 萬戶。分年齡看，30 歲以下的青年人群體主要以租賃解決居住問題。分群體看，租賃住房的人群主要有進城農民工、新就業大學畢業生和部分城鎮自有住房家庭三類。其中，進城農民工是最大需求群體，以「一張床」為主，對租金較為敏感，購買自有住房比例不高。新就業大學畢業生收入低、資產積累少，在初入職場后一般通過租房解決居住問題，以「一間房」為主，但隨著收入提升和年齡增長，普遍傾向於購買自有住房。部分城鎮有房家庭由於職住平衡和子女入學等需求，也將租賃住房作為調節，以「一套房」為主。課題組根據第六次全國人口普查數據和 2011—2020 年的城鎮住房變化情況對 2020 年城鎮住房存量進行匡算，結果顯示，2020 年我國城鎮存量住房約 3 5 億套，其中，可租賃住房達 1 2 億套，供給總量充足。
但是，區域結構、品質結構、政策支持力度均存在較為嚴重的錯配。由於租賃住房具有區位異質性，位置不可移動，人口凈流入城市的住房租賃市場供不應求，品質普遍較低的租賃住房也難以充分滿足租賃群體對「租有宜居」的需求。位置偏僻的新建租賃住房也難以匹配租賃群體職住平衡的需求。政策支持結構重增量、輕存量，但新建租賃住房面臨土地成本高企、建設標準偏高、投資周期長等突出問題，尚未形成可持續的供應模式。實踐中，建設主體為降低土地等成本，往往選擇偏僻的區位建設保障性租賃房，導致建成后利用率不足。此外，租賃市場亂象頻發，市場秩序有待進一步規範。旨在促進租賃住房發展的政策，還存在協調不充分的情況，影響了政策效果。
隨著人口持續向經濟發達的城市群特別是其核心城市集聚，這些重點區域重點城市的租賃需求還將持續增長。新市民群體素質顯著提高和中等收入群體擴大也對租賃品質提出更高要求。經濟結構轉型加快意味著人們換工作將更加頻繁，職住平衡要求居住地點靈活變換。作為居民全生命周期住房階梯的重要組成部分，租賃住房發展需要在新階段解決大城市住房突出問題、實現更高水平的住有所居和推動房地產業轉型升級等方面發揮更大作用。
進入新發展階段，積極推進租賃住房發展，完善「租購併舉」的住房制度，是實現「住有所居」目標的重要舉措。租賃住房發展要在準確把握租賃群體的需求特徵和發展趨勢基礎上，以持續提升租賃品質、更好滿足人民群眾美好居住需求為導向，以人口凈流入的大城市為重點，以盤活存量房屋為主要方式，以深化供給側結構性改革為動力，以踐行新發展理念為引領，堅持因城施策，堅持問題導向和目標導向相結合，堅持發揮好政府引導作用和市場主體的積極作用，加強政策協調，解決好租賃住房發展不平衡不充分的矛盾，推動形成可持續的租賃住房發展模式，實現租購併舉、梯次消費、梯度改善，促進租賃住房健康發展，更好滿足居民全生命周期的住房需求。
我們建議，進一步完善財稅、金融、土地、規劃、市場監管等政策，並注重加強政策協調，構建促進租賃住房更好發展的政策框架。
一是優化財政資金使用方式，更好引導租賃供給。針對現階段可利用的租賃存量房源多但品質差、供需結構不匹配的主要矛盾，建議充分發揮財政資金「四兩撥千斤」的引導作用，從「補磚頭」為主向「補磚頭」「補人頭」並重轉變，從「補房屋」為主向「補房屋」「補基礎」「促升級」並重轉變，重點提升新市民、青年人等群體的住房租賃支付能力，完善租賃住房配套設施，發展綠色租賃住房，促進形成需求引領供給、供給帶動需求的良性循環。
二是建立可持續的租賃住房金融支持政策。針對租賃住房持有期限長的特點，應通過中長期貸款、租賃住房 REITs 等方式建立可持續的金融支持政策，有效降低租賃住房融資成本，促進租賃住房實現長期可持續發展。三是完善土地、規劃政策，優化租賃住房供應結構。要更加重視完善土地、規劃方面的政策，通過改建和在低成本用地上新建租賃住房優化租賃住房供應結構、降低租賃住房供應成本，更好滿足租賃群體需求。建議比照保障性租賃房相關政策，在市場化租賃住房土地來源、用途管制、使用期限等方面進行必要的「鬆綁」，有效降低租賃住房土地成本和改建成本。
四是完善租賃立法，加強租賃監管和政策協調。通過完善租賃立法、加強政策協調和租賃監管，構建租賃住房發展的規則框架，保障市場參与各方的合法權益，為市場主體積极參与租賃住房發展提供穩定預期。
五是因城施策，分類發展。由於不同城市住房總量、結構和人口流動情況存在較大差異，應根據不同城市存量住房和租賃需求情況，因城施策，分類確定各自的租賃住房發展重點。對住房總量不足，房價、租金均明顯偏高的北京、上海等少數城市，應更加重視增加供應總量，特別是鼓勵將低效利用的工商業物業改建為品質高、面積較小的租賃住房，有效降低承租人的租賃支出；對深圳、廣州等城中村出租屋較多的城市，應完善相關配套設施，注重改善和提升租住品質，繼續發揮好城中村對新市民的容納作用；對住房供求總體平衡、租金比較適宜的城市，租賃住房發展重點宜以解決職住平衡和提升居住品質為主，根據市場需求在租賃人口集中的區域適當改建或新建租賃住房，完善老舊小區的基礎設施，提升租住品質；對戶均住房超過 1 1 套、租金相對較低的城市，宜更加重視通過政策引導等方式盤活存量住房用於租賃，對於新市民和低收入群體，可通過發放租房券等貨幣化方式解決其居住問題。