房地產基本制度與政策 (第三版) 胡細英 9787122432278 【台灣高等教育出版社】

編輯推薦
《房地產基本制度與政策》自2016年出版、2020年再版以來，以其實用性和時效性受到廣大讀者歡迎。但隨著我國經濟社會的發展，國家在房地產方面又陸續發布了一些新的法律、法規和部門規章和相關政策，尤其是隨著2021年《民法典》的實施，以及優化營商環境、深化改革創新體制機制的需要，近年來又修訂了一大批法律、法規和規章，對我國的房地產基本制度與政策產生了重大影響。為了確保本書的時效性和實用性，並與現行房地產制度政策相銜接，更好地適應廣大讀者更新知識、開闊視野的需要，我們於2022年對本書進行了修訂。本次修訂，我們在保持原體系、結構和內容的基礎上，納入了近三年來新發布的法律、法規和部門規章的有相關內容，並根據實踐的發展和變化，調整了部分內容，增加了部分內容，刪除了已廢止的房地產制度政策章。修改後的《房地產基本制度與政策》第三版更好地反映了近期我國房地產方面的立法成果和實踐中的新變化，也充分體現了其與《民法典》的銜接。

內容簡介
《房地產基本制度與政策》(第三版)共分十一章，以房地產的開發經營活動全過程為主線，全面介紹了與房地產有關的民法基礎知識、房地產制度與政策概述、建設用地制度與政策、國有土地上房屋徵收制度與政策、國土空間規劃制度與政策、房地產開發建設經營管理制度與政策、房地產交易制度與政策、房地產權屬登記制度與政策、房地產中介服務制度與政策、房地產稅收制度與政策、物業管理制度與政策等內容。
本書可作為高等院校、高等職業學校等工程管理專業、房地產專業和其他相關專業的教材，也可以作為房地產行業培訓和執業資格考試的參考用書，還可供社會各界對房地產相關制度、政策感興趣的人士閱讀。

作者簡介
胡細英，江西師範大學城市學院，教授，主要講授：房地產法規、建設法規、工程合同法律制度、工程法規等課程。江西省教育廳項目：高校房地產專業引進職教因素的教學研究完成。主持完成江西師大項目：房地產專業學生企業家精神的培養、基於不動產統一登記的房地產糾紛案例教學應用研究，獲江西省優秀教學成果二等獎。

目錄
第一章 民法基礎知識1
第一節 法的概述 1
一、法的淵源 1
二、法律適用規則 3
第二節 民法總則 4
一、民法概述 4
二、民事法律行為 6
三、代理 8
四、民事責任 8
五、訴訟時效 8
第三節 物權 9
一、物權概述 9
二、物權的變動 10
三、不動產所有權 13
四、用益物權 14
五、擔保物權 16
第四節 合同 17
一、合同概述 17
二、合同的主體和內容 18
三、合同的訂立 18
四、合同的效力 19
五、合同的履行 20
六、合同的變更、轉讓及終止 22
七、違約責任及合同糾紛的解決 22
思考題 24
第二章 房地產制度與政策概述25
第一節 房地產概述 25
一、房地產的定義 25
二、房地產業的定義 25
三、房地產法的淵源 26
第二節 住房制度改革 26
一、改革開放前的城鎮住房制度 26
二、城鎮住房制度改革 27
三、住房保障制度 27
四、公共租賃住房管理 28
五、住房公積金制度 31
第三節 房地產宏觀調控政策 33
一、1993—1996年 33
二、1998—2002年 33
三、2003—2005 年 34
四、2005—2007 年 34
五、2008—2011 年 34
六、2012年以來 35
思考題 37
第三章 建設用地制度與政策38
第一節 我國現行土地制度與政策 38
一、土地制度 38
二、土地政策 39
第二節 國有建設用地 42
一、建設用地的概念與分類 42
二、建設用地管理的原則內容 43
三、建設用地的供應方式與政策 44
四、國有建設用地的使用方式和審批規定 46
五、土地使用權劃撥管理 48
第三節 閑置土地的處理 49
一、閑置土地的認定 49
二、閑置土地的處置方式 50
三、閑置土地的預防和監管 51
第四節 集體土地徵收 51
一、國家建設徵收土地概述 51
二、徵收土地的審批 52
三、徵收土地的主要程序 52
四、徵收土地的補償和安置 54
五、征地補償費的支付和管理 54
第五節 農村集體建設用地 54
一、宅基地 54
二、集體經營性建設用地 56
思考題 57
第四章 國有土地上房屋徵收制度與政策59
第一節 國有土地上房屋徵收概述 59
一、明確政府是公共利益徵收唯一補償主體 59
二、界定了公共利益的範圍 59
三、將徵收過程程序化，強調尊重被徵收人意願 60
四、明確徵收補償標準 60
五、明確由被徵收人協商選定評估機構 60
六、明確了徵收房屋的原則 60
第二節 國有土地上房屋徵收管理體制 61
一、房屋徵收與補償的主體是市、縣級人民政府 61
二、市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門組織實施房屋徵收補償工作 62
三、地方人民政府有關部門在房屋徵收補償工作中互相配合 62
四、國有土地上房屋徵收的程序 63
第三節 國有土地上房屋徵收決定 64
一、公共利益的界定 64
二、確需徵收房屋的建設活動 65
三、徵收補償方案 66
第四節 國有土地上房屋徵收補償 67
一、房屋徵收補償的內容 67
二、房屋徵收補償的方式 68
三、被徵收房屋價值的評估 68
四、訂立補償協議或作出補償決定 68
第五節 國有土地上房屋徵收的法律責任 69
一、市、縣級人民政府及房屋徵收部門工作人員的法律責任 69
二、暴力野蠻搬遷的法律責任 69
三、非法阻礙依法徵收與補償的法律責任 69
四、涉及徵收補償費用的法律責任 69
五、出具虛假或有重大差錯的評估報告的法律責任 70
思考題 70
第五章 國土空間規劃制度與政策71
第一節 土地用途管制與土地利用總體規劃 71
一、土地用途管制的含義 71
二、土地用途管制制度的主要內容 71
三、土地利用總體規劃 72
第二節 城鄉規劃 73
一、城鄉規劃編製的依據 74
二、城鄉規劃的主要內容 74
三、城鄉規劃的審批 74
四、城鄉規劃的實施 75
第三節 國土空間規劃 75
一、從多規合一到國土空間規劃 75
二、國土空間規劃編製要求 76
三、國土空間「三類」規劃 76
四、國土空間「五級」規劃 76
五、國土空間規劃的編製和實施管理 77
思考題 78
第六章 房地產開發建設經營制度與政策79
第一節 房地產開發企業 79
一、房地產開發企業的概念 79
二、房地產開發企業的設立 79
三、房地產開發企業資質等級 79
第二節 房地產開發項目管理 81
一、房地產開發項目的確定 81
二、工程建設項目審批制度 82
三、土地使用權的取得 82
四、項目資本金制度 82
五、房地產項目動工開發期限 83
六、項目手冊制度 83
第三節 建設工程招投標與監理 84
一、建設工程招標投標的範圍 84
二、建設工程招標投標的原則 84
三、對建設工程招標的管理 84
四、對建設工程投標的管理 85
五、對開標、評標和中標的管理 86
第四節 建設工程施工與監理 86
一、施工許可管理 86
二、建設監理管理 88
三、建築業企業的資質管理 91
四、執業資格制度 93
第五節 房地產開發經營 94
一、房地產廣告 94
二、房地產項目轉讓 97
第六節 房地產質量管理 99
一、開發項目竣工驗收 99
二、商品房交付使用 100
三、施工單位的質量責任 101
四、房地產開發企業的質量責任 103
思考題 105
第七章 房地產交易制度與政策106
第一節 房地產交易管理 106
一、房地產交易管理的概念 106
二、房地產交易中的基本制度 106
三、房地產交易管理機構 107
第二節 房地產轉讓管理 107
一、房地產轉讓概述 107
二、不同土地使用權取得方式的房地產轉讓規定 109
三、商品房預售 110
四、商品房現售 111
第三節 房地產抵押管理 115
一、房地產抵押概述 115
二、房地產一般抵押權 116
三、房地產最高額抵押權 117
四、房地產抵押的效力 117
五、房地產抵押權實現 118
六、《民法典》擔保制度司法解釋的有關規定 118
第四節 房屋租賃管理 121
一、房屋租賃的概念及政策 121
二、商品房屋租賃的條件 122
三、商品房屋租賃合同 122
四、商品房屋租賃合同登記備案 122
五、商品房屋轉租 122
六、房屋租賃糾紛處理與合同解除 123
七、住房租賃市場的培育和發展 125
思考題 130
第八章 房地產權屬登記制度與政策132
第一節 房地產權屬登記的歷史沿革 132
第二節 《民法典》物權編關於不動產登記的規定 134
一、不動產的範圍 134
二、不動產物權經依法登記發生效力 134
三、不動產物權的登記機關 135
四、不動產物權權屬證明 137
五、不動產物權當事人的權利義務 137
第三節 《不動產登記暫行條例》規定 138
一、不動產登記機構 138
二、不動產登記簿的要求 138
三、登記辦理 138
四、登記信息的共享與保護 139
五、法律責任 140
第四節 不動產登記配套政策 140
一、不動產登記規範 140
二、不動產登記收費 141
三、不動產登記資料查詢 143
思考題 145
第九章 房地產中介服務制度與政策146
第一節 房地產中介服務行業管理概述 146
一、房地產中介服務的概念及特點 146
二、房地產中介服務行業管理的歸口部門 147
三、規範房地產經紀中介行為 147
第二節 房地產估價 149
一、房地產估價機構的概念及組織形式 150
二、房地產估價機構的設立和備案 150
三、房地產估價機構等級 151
四、房地產估價機構監管 152
五、房地產估價機構的禁止行為和法律責任 154
六、房地產估價師職業資格制度 155
第三節 房地產經紀 160
一、房地產經紀概述 160
二、房地產經紀機構的管理 160
三、房地產經紀人員的管理 163
四、房地產經紀人員職業資格考試 163
第四節 房地產中介服務行業信用檔案 165
一、建立房地產中介服務行業信用檔案的意義 165
二、房地產中介服務行業信用檔案體系 165
三、房地產中介服務行業信用檔案的管理 166
思考題 167
第十章 房地產稅收制度與政策169
第一節 房地產稅收概述 169
一、我國稅收體系 169
二、房地產稅收制度 169
三、房地產稅、租、費 170
四、房地產稅收制度改革和稅收優惠政策 170
第二節 房產稅 171
一、納稅人和徵稅範圍 171
二、計稅依據和稅率 171
三、稅收優惠政策 171
第三節 城鎮土地使用稅 173
一、納稅人與徵稅範圍 173
二、稅率與計稅依據 173
三、稅收優惠政策 174
第四節 土地增值稅 175
一、納稅人和徵稅範圍 175
二、稅率 176
三、扣除項目的確定 176
四、增值額的確定 176
五、稅收優惠政策 177
第五節 契稅 178
一、納稅人、課稅對象和徵稅範圍 178
二、稅率和計稅依據 178
三、徵收管理 179
四、減、免稅 179
第六節 增值稅、城市維護建設稅、教育費附加 180
一、增值稅 180
二、城市維護建設稅 181
三、教育費附加 182
第七節 房地產相關稅收 182
一、耕地佔用稅 182
二、印花稅 183
三、企業所得稅 184
四、個人所得稅 184
思考題 185
第十一章 物業管理制度與政策186
第一節 物業管理概述 186
一、物業與物業管理基本概念 186
二、物業